Konut satış faizleri son 8.5 yılın en yüksek seviyesinde, döviz fiyatlarında yükseliş sürüyor, erken seçim kararı alındı. ‘Peki, bu ortamda konuta yatırım yapılmalı mı?’ Bu soruyu ve pazardaki gelişmeleri sektörde 50 yıllık deneyimi ile yatırımlarına devam eden Barış İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Akyüz’e sorduk. Konut sektöründe şu anda hem adet olarak hem de fiyat olarak balon olmadığına dikkat çeken Mehmet Akyüz, ev almak isteyenleri uyararak “Konutta krizi fırsata çevirmenin tam zamanı” dedi. İnşaat sektöründe arsa payı ve diğer maliyetlerin çok arttığını vurgulayan Akyüz, “Demir, beton gibi inşaat malzemelerinde ciddi artışlar yaşandığı halde bu artışlar henüz fiyatlara yansıtılmadı. Önümüzdeki dönemde bu artışların fiyatlara zam olarak yansıması kaçınılmaz. Örneğin; 18 ayda sadece inşaat demirinde yüzde 145, hazır betonda ise yaklaşık yüzde 27 fiyat artışı oldu. Diğer maliyetlerle birlikte yıllık ortalama yüzde 55-60 civarında bir artış meydana geldi. Konut fiyatları bir yıldır çok az arttı. 2018′de konut satış fiyatları yükselecek Bu fırsatın çok iyi değerlendirilmesi gerekir. Dolayısıyla konut almak isteyenler ve konuta yatırım yapmak isteyenler krizi fırsata çevirebilir. Yüksek faiz oranları sebebiyle vatandaşlar konut alımına temkinli yaklaşıyor. Özellikle oturmak için ev alacaklar beklememeli. Şu dönemde fırsat var. Sayın Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan ve Hükümetin, son dönemde üzerinde durduğu önemli konulardan biri yüksek faiz oranları… Ekonomi yönetimi faiz oranlarının düşürülmesi çalışmalarını memnuniyetle takip ediyoruz” diye konuştu.
Barış İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Akyüz, inşaat ve gayrimenkul sektöründeki beklentiler, konut kredisi faizleri, erken seçim kararı ve 2018’in ikinci yarısıyla ilgili değerlendirmelerde bulundu. Akyüz, “Türkiye’de barınma ihtiyacı henüz yeterli noktada değil. Konut satışı ve yapı ruhsatında rekor kırılması da bunun göstergesi. Sektörümüzün son 2 yıl üst üste satış rekoru kırmasında, kamu bankalarının başlattığı düşük faiz kampanyalarının yanı sıra hükümetin getirdiği teşvikler ciddi etkili oldu. Türkiye’de artık yılda ortalama 1,3 milyon konut satılıyor; OECD’ye üye ülkeler arasında Türkiye, Amerika’dan sonra ikinci sırada.
Gayrimenkul sektörü, her zaman kazandıran ve ülke ekonomisini canlandıran lokomotif sektör olarak, 300′den fazla sektörü hareketlendiriyor ve yılsonu büyüme rakamlarına da tek başına yaklaşık 1,8 oranında katkı sağlıyor. Gayrimenkul sektöründe 2017 yılında teşviklerin yanı sıra yerli ve yabancıya rekor satışlar öne çıktı. Geçen yıl hükümetin aldığı kararlar sektörümüzü olumlu yönde etkiledi. Önce damga vergisi kaldırıldı, ardından konut satışlarındaki KDV oranları iyileştirildi, Kredi Garanti Fonu’nun devreye girmesi ve yurt dışı yatırımcılara getirilen teşvikler sektöre canlılık getirdi. Türkiye genelinde 2017′de satılan konut sayısı, 2016’ya kıyasla yüzde 5,1 artarak 1 milyon 409 bin 314 oldu. Türkiye böylece, rekor kırarak Avrupa birincisi oldu. Yine yabancı yatırımcılara tanınan vatandaşlık hakkı ve yurt dışında yaşayanlara sağlanan KDV indirimi de bu artışta etkili rol oynadı” diye konuştu.
KREDİLİ SATIŞLAR OCAK’TAN İTİBAREN AZALMAYA BAŞLADI
Kredili satışların azalmaya başladığına değinen Akyüz, “Bu yıla geldiğimizde, geçen yılın etkisi ilk aya yansıdı; fakat teşviklerin sona ermesi ve yükselen konut faizi oranları nedeniyle konut satışlarında düşüş başladı. TÜİK istatistikleri de bunu doğruluyor. TÜİK verilerine göre; Ocak ayında konut satışları, 2017 Ocak ayına göre yüzde 1,7 oranında artarak 97 bin 19 olurken, ipotekli konut satışları yüzde 20,3 azalarak 28 bin 678′e geriledi. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 37,7′den yüzde 29,6′ya düştü. İlk defa satılan yani yeni konut sayısı ise yüzde 0,3 artarak 44 bin 363 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk satışın payı yüzde 45,7 olurken, ikinci el konut satışları yüzde 2,9 artış göstererek 52 bin 656’a ulaştı” dedi.
YÜKSEK FAİZ SEKTÖRÜ OLUMSUZ ETKİLİYOR
2018 yılında konut satışlarının 2017 konut satışlarının gerisinde kalabileceğine dikkat çeken Akyüz, “Geçen yılın ocak ayında 120 ay vadeli konut kredisi faiz oranı aylık yüzde 0,95 seviyesindeydi. Bu oran bu yıl Şubat ayında aylık bazda yüzde 1,59’u buldu ve son 8.5 yılın en yüksek seviyesine ulaştı. Ev sahibi olmak isteyenlerin geçen yıldan bu yana kredi maliyeti de yüzde 10 arttı. Faiz oranlarındaki yükseliş nedeniyle 100 bin lira kredi çeken bir kişi, bir yıl öncesine kıyasla 17 bin lira daha fazla ödemek zorunda… Bunun sonucu olarak da bu yılın ilk iki ayında ipotekli konut satışları geçen yıla göre yüzde 20 oranında düştü. Faiz oranlarının yüksek seyretmesi konut satışlarını daha da düşürecektir. Dolayısıyla 2018 yılında konut satışları, 2017 konut satışlarının gerisinde kalabilir.
Yüksek faiz ve döviz kurularındaki yükseliş, demir fiyatları başta olmak üzere yükselen maliyetler nedeniyle sektörümüz olumsuz etkileniyor. Tüm bu sorunlara acil çözüm üretilememesi durumunda satışlar daha da yavaşlayacaktır; hatta projeler durma noktasına gelebilir. Projelerin durması ve toplam istihdamın yüzde 5-6′sını oluşturan inşaat sektörünün zora girmesi demek olacaktır ki buna bağlı olarak yüzlerce alt sektör de bundan zincirleme olarak etkilenecektir. Ben bu konuda hükümetin en kısa sürede tedbir alacağına inanıyorum. Düşük faiz, her zaman konut alacak tüketici ve konut satacak üreticinin, ülke ekonomisinin lehine” diye konuştu.
KRİZİ FIRSATA DÖNÜŞTÜRME ZAMANI
‘Bu ortamda konuta yatırım yapılmalı mı?’ sorusuna yönelik de değerlendirmelerde bulunan Akyüz, şunları söyledi:
“Konut sektöründe şu anda hem adet olarak hem de fiyat olarak balon yok. Arsa payı ve diğer maliyetler çok arttı. Personel ücreti ve demir, beton gibi inşaat malzemelerinde ciddi artışlar yaşandığı halde bu artış fiyatlara yansıtılmadı. Önümüzdeki dönemde bu artışların fiyatlara zam olarak yansıması kaçınılmaz. Örneğin 2016 yılının Ekim ayında inşaat demirinin ton fiyatı 1.35 TL iken, şu anda (2018-Nisan) 2.90 TL’ye, hazır betonun metreküp fiyatı 98 TL’den 135 TL’ye yükseldi. Dolayısıyla 18 ayda sadece inşaat demirinde yüzde 145, hazır betonda ise yaklaşık yüzde 27 (bölgelere göre değişkenlik gösteriyor) fiyat artışı oldu. Diğer yapıcı malzemelerle beraber maliyetlerde yıllık ortalama yüzde 55 ila 60 civarında bir artış meydana geldi. İnşaatın temel ürünlerinin dışında yine diğer tamamlayıcı ürünlerde de buna benzer fahiş fiyat artışları oldu. Malzeme, işçilik ve genel giderleri üst üste koyduğumuzda maliyet artışlarımız ciddi olarak yukarı çıktı. Dolayısıyla banka faizlerinin aylık bazda yüzde 0,90 bazının altına inmesi halinde ve döviz kurlarında da çok ciddi yükselme olmaması durumunda yatırımcının orta vade de her zaman kazandığı gayrimenkul sektörü yine hak etmiş olduğu değeri fazlasıyla yakalayacaktır.
Konut fiyatları bir yıldır çok az arttı. 2018′de konut satış fiyatları yükselecek Bu fırsatın iyi değerlendirilmesi gerekir. Dolayısıyla konut almak isteyenler ve konuta yatırım yapmak isteyenler krizi fırsata çevirebilir. Bu dönemde uygun fiyata alınacak bir konut karlı bir yatırım olabilir. Yüksek faiz oranları sebebiyle vatandaşlar konut alımına temkinli yaklaşıyor. Özellikle oturmak için ev alacaklar beklememeli. Şu dönemde fırsat var. Bu noktada “yapılandırma” imkânı unutulmamalı. Faiz oranlarında bir düşüş yaşanırsa, gayrimenkul fiyatları artacaktır. Bu sebeple bütçelerine uygun konut bulanlar, satın almalı. Faiz oranları düşünce, yapılandırma yoluna giderek, yüksek maliyet aşağı çekilebilir. Ama konut fiyatları arttığında, eski fiyatları bulmak mümkün olmayacaktır.”
KONUTBANK, SEKTÖRÜ BAĞIMLILIKTAN KURTARIR
Kredi faiz oranlarının makul seviyelerde olması konut sektöründe istikrarın sürmesine yardımcı olacağını belirten Akyüz, “Kredi faiz oranlarında istikrar sağlanması ve aylık bazda yüzde 1′in altına gerilemesi satış trendi arttıracaktır. Bu noktada sektörün ihtisas bankasına ihtiyacı olduğu bir gerçek. Konut sektörünü yakından takip eden, sektörün sorunlarına göre çözüm üreten bir banka, sektörün finansman sorunlarını çözebilir. Sektörü bankalara bağımlılıktan kurtarır ve geniş hareket kabiliyeti kazandırır. Konutbank ile sektörün ihtiyacı olan uzun vadeli krediyi sağlanabilir ve finans yükü inşaat üreticilerinin üzerinden kalkar” diye konuştu.
YENİ İMAR YÖNETMELİĞİ YEŞİL ALANI BİTİRİR
1 Ekim 2017 tarihi itibariyle yürürlüğe giren Yeni İmar Yönetmeliği’nin sektörde belirsizliğe neden olduğuna vurgu yapan Akyüz, “Yatay yapılaşma ilk olarak İstanbul için gündeme geldi. Ancak sektörün görüşü alınmadan yönetmelik çıktı, Bakanlık ‘uygulanacak’ diyor; ama belediyeler de tam olarak ne yapacağını bilmiyor. Uygulama konusunda sıkıntılar var. Eski emsal üzerinden onay alan projeler var bir tarafta onay aşamasında olanlar. Yatay yapılaşmaya ilişkin yönetmelik uygulanırsa o zaman da yeşil alanlar, sosyal donatılar, çocuk oyun alanları, yürüyüş alanları için alan kalmıyor. Yeni yönetmelikle konut projelerinde bundan sonra eskisi gibi yeşil alanların olması mümkün olamayacak ya da arsa maliyetleri ve inşaat maliyetlerine ek olarak bir yük getirecek. Örneğin bizim Ankara’daki son projemiz; 105 bin metrekare yapı inşaat alanı, 30 bin metrekare arsa alanlı İncek Bellapais’te hem yatay hem de dikey bloklarımız var. Bu projeyi 1.5 emsal ile yatay olarak uyguladığımızda arsanın neredeyse tamamını kullanmamız gerekiyor. Hâlbuki biz Girne’nin dünyaca ünlü Bellapais Köyü’nden esinlenerek projelendirdiğimiz İncek BellaPais’te, toplam 15 bin metrekare yeşil alanı ve sosyal alanları, açık spor alanları, yürüyüş yolları, tenis kortları, basketbol alanı gibi donatılar yer alacak. Yeni projemizle Ankara’da ‘Akdeniz’ çağrışımlı, sürdürülebilir bir yaşam alanı tasarlıyoruz. Proje kapsamında insan ‘doğasına’ uygun konutlar, donatılarla, insanı doğadan koparmadan konforu, huzuru, sağlığı ve mutluluğu sunacak şekilde toplam 8 bin 500 metrekare yeşil alanda Bellapais köyü kuruyoruz. ‘İncek’te bir Akdenizli’ temasıyla yaptığımız İncek BellaPais Konutlarında çocuklar evlerinin hemen yanı başında köy hayatını deneyimleyebilecek.
Ancak yeni yönetmelikle bu büyüklükte yeşil alana sahip projelerin yapılması mümkün olmayacak. Yani yeşil alanlara yer ayrılması mümkün olmayacak. Dolayısıyla yönetmelikle ilgili sorunun da bir an önce çözülmesi gerekiyor. Konuyla ilgili Bakanlığın çalışma başlattığını, belediyelerle toplantılar yapıldığını ve ilgili kesimlerin görüşlerinin alındığını biliyoruz. Bütün bunlar olumlu gelişmeler. Bu konuya önümüzdeki günlerde çözüm getirileceğine inanıyoruz” diye konuştu.
DÜNYA GÜNDEMİ SÜRDÜRÜLEBİLİR KONUTLAR
Dünya gayrimenkul sektöründe son dönemde en önemli gündem maddesinin sürdürülebilirlik olduğuna değinen Akyüz, “Bizim de Ankara’daki son projemiz İncek BellaPais Konutları alışılagelmiş konut projelerinden farklı olarak sürdürülebilir yönüyle de öne çıkıyor. İncek BellaPais ile konut ve sosyal tesis kavramlarını yeniden tanımladık ve bu hedefle sürdürülebilir bir konut projesi için yaratıcı fikirleri değerlendirdik. İncek BellaPais Konutları; yüksek tavanlı ferah evleri; dönüşüme, üretime, yenilenmeye uygun projelendirilen ‘köy deneyim’ yaşatacak Bellapais köyü; gün ışığına ve doğal havalandırmaya izin veren, değişen iklim koşullarına dirençli cepheleri ve pencereleri; yeşil teraslı ve yeşil manzaralı dubleksleri; enerji maliyetini düşüren mimarisi, çevreye duyarlı ve enerji verimliliği yüksek yenilikçi malzeme seçimi; yüksek performanslı su, ısı, ses ve yangın yalıtımı; iklim değişikliği ve yükselen sıcaklıklara uyumlu bitki seçimi, sulama sistemi; engellilerin, yaşlıların yaşamını kolaylaştıran ergonomik tasarımları ile sürdürülebilir bir konut projesi. Ayrıca binaların yağmur iniş borularına takacağımız aparatlarla yağmur suyunu doğaya bırakmadan depolayıp, bahçe sulama ve çevre temizliğinde kullanılmasını sağlayacak sistemle başka projelere de örnek ve öncü olmak istiyoruz” diye konuştu.
2018′NİN İKİNCİ YARISINDAN UMUTLUYUZ
“İçinde bulunduğumuz dönem gibi ekonominin inişli çıkışlı olduğu dönemlerde dikkatler sektörümüze çevriliyor. Ben umutluyum, hem ekonomimize hem de sektörlerimize inanıyorum. Bu yıl konut kredi faiz oranlarında istikrar sağlanması ve sürdürülebilir projelerle özellikle yılın ikinci yarısından itibaren satış trendinin artacağını öngörüyorum. Gayrimenkul sektöründe geçen yıllardaki teşviklerin devam edeceğine inanıyorum. Sektörün bu yıl yüzde 6-7 büyüyeceği yönündeki tahminlere katılıyorum. Ülkemizdeki istikrar devam ettikçe, sektördeki eğilimin de büyüme yönünde olacağına inancım tam. İnşaat ve gayrimenkul sektörü 2018 yılında da Türkiye ekonomisinin lokomotifi olmaya devam edecek.
Türkiye’nin son yıllarda en önemli gündem maddesi olan kentsel dönüşüm de sektöre canlılık katmaya devam ediyor. Önümüzde dönüştürülmesi gereken 7,5 milyon konut var. Dolayısıyla sektördeki bu canlılık en az 20 yıl daha devam eder. İnşaat sektöründeki beklentiler doğrultusunda Hükümet tarafından ivedi olarak yapılması gereken hamlelerin detaylı şekilde sektör temsilcileriyle de istişare edilerek gerçekleştirilmesi ve somut adımların bir an önce atılması sektörümüz için önem arz ediyor. Özellikle içinde bulunduğumuz yılın ikinci yarısından sonra ülkemizde ciddi anlamda ihracata ve yatırıma yönelik hamlelerin olacağı, sektörümüzle ilgili yeni fırsatların oluşacağını ve bunu gören yatırımcıların karlı çıkacağını, sektör olarak cesaret, tecrübe ve bilgi birikimimizi birleştirmemiz sonunda daha büyük başarılara imza atacağımız inancındayım.
ERKEN SEÇİM, PİYASALARDAKİ BELİRSİZLİĞE SON VERDİ
Genel seçim tarihinin iktidarın ve muhalefetin mutabık kalarak 3 Kasım 2019’dan, 24 Haziran 2018 Pazar gününe alınması kararının, TBMM’de grubu olan ve olmayan bütün partilerin desteklemesini, piyasalar ve iş dünyası tarafından da olumlu karşılanmasını memnuniyetle takip ediyoruz. Seçimlerin erken bir tarihe alınması kararıyla piyasaların oldukça rahatlattığını, erken seçim tarihinin açıklanmasının hemen ardından dövizdeki yükselişin ciddi oranda aşağı inmesi ve borsada ise alımların hız kazanarak yukarı doğru bir seyir izlediğine hep birlikte tanık olduk. Bütün bu gelişmeleri, herkesin beklenti ve programını, yatırımlarını tekrar gözden geçirerek, olumlu yönde değiştireceğinin, yaklaşık 65 gün sonra yapılacak olan seçimin ardından da piyasaların hızla hareketleneceği, yatırımların hızlanacağı, projelerin ertelemeye gerek kalmadan devam edeceğinin göstergesi olarak değerlendiriyorum. Dolayısıyla bu olumlu atmosferin sektörümüz için de mevcut durumu avantaja çevirmek adına bir fırsat olduğuna inanıyorum.
Sektörümüz için maliyetlerin ve finansman giderlerinin sürekli arttığı bu ortamda tüm aktörlerin derin bir nefes aldığını ve her türlü alım satımın da seçim tarihinin öne çekilmesiyle birlikte hareketleneceğini söyleyebiliriz. Yatırımların hız kesmeden devam etmesi için hükümetin 2017 yılında çıkartmış olduğu hazine garantili yaklaşık 250 milyar TL KGF (kredi garanti fonu) desteğe ilave olarak bu yıl yine 130 milyar TL değerinde teşvik tutarının enerji, petro-kimya, madencilik, tarım, haberleşme, sağlık başta olmak üzere 12 sektörde yatırım öngörülüyor. İnşaat sektöründe de bina inşaat harcamaları için KDV iadesi uygulanacak. Türkiye ekonomisine doğrudan büyümeye yıllık bazda 1,8 katkı sağlayan sektöre, hak ettiği değerin ve desteğin verilmediğini görüyor ve bundan dolayı sektör adına endişe ve üzüntü duyuyoruz. Dolayısıyla sektörün daha hareketlenmesi sadece inşaat değil, yüzlerce alt ve yan sektörleri de doğrudan hizmet etmektedir. Bunun dışında sektörümüzün ciddi anlamda istihdam ve katma değer ürettiği de açık ve nettir.”